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不動産を購入する際には、印紙税、消費税、登録免許税、不動産取得税等の税金がかかります。
この税金も軽減できる場合があるのをご存じですか?

不動産取得税 ~セカンドハウスの税制優遇~

不動産取得税とは、売買・贈与等で不動産を取得したとき、また新築・増改築したときに、都道府県が課税する地方税です。登記の有無にかかわらず、課税されます。(相続の場合は非課税です。)

Q.納税方法は?

売買・贈与等で取得した場合…取得後、約3ヶ月(中古)~1年半くらい(新築)経過した後
新築の場合…所轄庁の課税時期の関係から、既に課税価格が決定している中古不動産よりは、納税時期が遅くなります。(時期については、自治体により若干相違します。)

上記期間に各都道府県から届く「納税通知書」を使用して金融機関で納付します。
なお、納期は各都道府県により異なります。

Q.「納税通知書」に記載されている課税価格、って売買価格と金額が異なりますが?

課税価格は、固定資産評価額を基準としますので、実際の売買価格とは一致しません。

Q.どんな不動産について、不動産取得税は軽減されますか?

新築の<マイホーム・セカンドハウス・賃貸用マンション(住宅用)>については、課税床面積が50m2以上(戸建て以外の貸家は40m2以上)240m2以下の場合に、税額の軽減が受けられます。床面積の小さいワンルーム等は対象外です。

中古の<マイホーム・セカンドハウス>も、上記の面積要件に該当し、昭和57年1月1日以降に建築されたもの(それ以前の建築でも、新耐震基準に適合していることの証明があるもの等)の場合は、同様に軽減が受けられる可能性があります。

Q.不動産取得税を軽減させるには、面積要件を満たすことが必要なのですね。
登記簿謄本には、「床面積49.99m2」ってあるけれど、これではギリギリ軽減対象にはならないんでしょうか?

いいえ、軽減対象になる場合があります。
課税床面積には、マンション等の区分所有住宅については、登記簿上の床面積が50m2に満たなくても、共用部分の床面積を専有部分の床面積割合により按分した床面積も含まれるためです。あくまで現況床面積により判定されます。

Q.不動産取得税の軽減対象不動産に含まれているセカンドハウスって何ですか?

セカンドハウスとは、別荘以外の家屋で、「週末に居住するため郊外等に取得するもの」「遠距離通勤者が平日に居住するために職場の近くに取得するもの」等を指します。
要は、別荘は贅沢品、セカンドハウスは文字通り第二の住まいであり、毎月1日以上居住の用に供するものと定義されています。セカンドハウスであると認められると、税制面ではかなり優遇を受けることができます。
なお、不動産取得後1回のみ課税される不動産取得税だけでなく、毎年かかる固定資産税も減額されるケースもあります。

登録免許税 ~不動産購入の際の「25年問題」~

登録免許税とは、不動産を取得、また新築・増改築したときに所有権保存・所有権移転登記を申請する際、また住宅ローンを組んで不動産を取得等したときに抵当権設定登記を申請する際に納付する国税です。

個人が住宅用家屋を取得(売買又は競落)する場合で、住宅用家屋証明書を登記申請書に添付する場合は、登録免許税の税率が大幅に軽減されます。
この住宅用家屋証明書取得の要件は、主に以下の3点です。

① 人が自己の居住の用に供する家屋であること。

登記申請時までに、当該家屋に住民票を異動するか、または遅くとも1ヶ月程度以内に当該物件に居住し、住民票を異動することが必要です。(自治体により扱いが異なる場合もありますので、具体的には取得される不動産の所在地の市区町村にお問い合せください。)

② 当該家屋の床面積が50㎡以上であること。

床面積は登記簿の面積で判定されます。不動産取得税の計算の際のような課税床面積ではありません。
特に新築マンションの場合、販売資料等に記載されている面積は、通常壁芯面積で表記されており、登記簿の面積つまり内法面積は、それよりも減少しますので、注意が必要です。

③ 当該家屋の取得の日以前、木造は20年、マンションのような耐火建築のものは25年以内に新築された家屋であること。

新築または築浅の家屋の場合は問題になりませんが、平成の築であっても、既にこの築年数を経過している場合が少なくありません。この場合でも、
 Ⅰ.耐震基準適合証明書
 Ⅱ.既存住宅性能評価書(耐震等級1以上)
 Ⅲ.既存住宅売買瑕疵保険に加入
いずれかが証明できる場合には、住宅用家屋証明書を取得することが可能です。
該当される場合は、早めにこれらの証明書を取り寄せられることをおすすめします。

いわゆる住宅ローン減税を受ける為にも、この要件を満たす必要がありますので、ご注意ください。

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